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国常会释放重大信号:棚改要局部叫停了,未来3年内三四线城市的

来源:未知 作者:长沙生活网 人气: 发布时间:2018-10-11 10:33
摘要:当所有人的注意力几乎都倾注在开发商降价促销,多地售楼处被围攻打砸的新闻上时,殊不知房地产业又发生了一件惊天大事。在奇哥看来这件事情堪称爆炸新闻,它的威力绝不输于近期任何的楼市大事件,毫不夸张地说,这件事将影响未来3年内三四线城市的房价走势。

当所有人的注意力几乎都倾注在“开发商降价促销,多地售楼处被围攻打砸”的新闻上时,殊不知房地产业又发生了一件惊天大事。在奇哥看来这件事情堪称爆炸新闻,它的威力绝不输于近期任何的楼市大事件,毫不夸张地说,这件事将影响未来3年内三四线城市的房价走势。

这件大事就是,曾经伴随着三四五六线城市一路上涨的“棚改货币化补偿政策”要迎来重磅调整了。在昨天刚刚召开的国务院常务会议上,总理牵头对棚改政策作出了重要批示和调整。

奇哥归纳总结,昨天的国常会上关于棚改有三个信息值得重点关注:

1、总理再一次强调,棚改是重大民生工程,也是发展工程。近些年来累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,棚改的进程无疑对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步,要坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性。

2、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

3、三是各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

奇哥一直强调,尽管有专家和学者,甚至是权威部门辟谣了“棚改导致了三四线城市房价上涨”的说法,但并不能掩盖棚改货币化补偿政策造就了大量百万、千万富翁,催生了大量购房需求,进而推动房地产快速发展,房价也跟着水涨船高的事实。财经专家齐俊杰甚至评论到,棚改就是这一轮三四线城市房价上涨的“元凶”。

那么这次国常会关于棚改的重大调整,到底释放了哪些重要信号呢?对于房价有将有何影响呢?未来刚需也好、投资客也罢,购房行为需要有哪些调整呢?

首先,棚改的作用对于楼市的整体影响是非常大的,相信很多人还记得,三个月前当棚改“全面叫停”风声传来的时候,地产股第二天就应声而跌,一片绿油油的景象。

其次,正如总理所说的,棚改是民生工程,是发展之道。所以理所当然的,棚改应成为改善民生居住环境的重要工程,它的诞生最重要的功能应该是造富万民。但是回想过去几年的棚改进程,似乎有点本末倒置,偏离中央定位的意味,因为几乎所有人回想起“棚改”都会不由自主地和“房价上涨”扯上关系。为何好端端的民生工程,却演变成了推动房价疯狂上涨的刽子手了呢?

过去棚改作为三四线城市去库存的重要工具,基本伴随着本轮房价上行全过程。棚改安置方式主要分为两类:一类是货币化安置,另一类是实物安置。显然过去几年棚改“补钱”的方式居多,但是这样做的弊端也十分明显,居民会加更多的杠杆来撬动更多的房产,这就不是以改善居住需求为目的了,而是以买房投资赚钱为目的,棚改也就“变了味”。因此未来棚改将会完成完美蜕变——坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性,这才是未来棚改的核心思想。

再者,那么具体哪些类型的城市要重点改进呢?这次国常会也给出了明确答案:因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

这是什么意思呢?奇哥理解的是:棚改不会“一刀切”全部叫停,明年以及未来三年在制定棚改全年计划和三年计划的时候,会因地制宜地进行调整。比如,过去两年库存去化效果显著,同时又库存不足,而且房价仍然上涨压力巨大的城市,比如阜阳、北海、燕郊等地,毋庸置疑,不仅要来一次“大瘦身”——缩减棚改全年计划,而且基本确定还要取消货币化安置优惠政策,同时改“拆房补钱”为“拆房补房”,拆二代将会越来越少,一夜暴富的美梦会逐渐破碎。

同时,宏观上中央也会对棚改货币化补偿安置比例进行收缩:16、17年,棚改货币化安置比例分别为48%和50%,则预计今年比例会下降到不足40%左右,未来2年更是收尾阶段,安置比例大概率会降低到20%左右,也不奇怪。

最后,奇哥认为过去两年靠棚改迎来一轮补涨的三四五六线城市,可能要面临巨大的房价下行压力。

为什么是三四五六线城市呢?从城市的基本面来看,部分三四线城市既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑,棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素。统计数据更给出了明确答案:过去三年,三四线城市棚改比例占到近九成。也就是说,三四线及其周边城市这三年多的发展基本都是棚改在拉动,更直接地说,这些地区房价的上涨也是棚改间接催生的。所以收缩战线,也理应从这些地区开始,毕竟一二线城市本来就没有多大的比例。

事实上,由于成本因素,一二线城市货币化安置比例较低,而三四线城市这一比例高达80%,更有城市如安徽芜湖在2015年实现全部货币补贴。

当下楼市入冬迹象已经很明显了,如今“棚改”又再次迎来巨变,毫无疑问,这将更加剧楼市迎来变天,尤其是三四线极其周边城市,本来楼市调控已经有向这些地区蔓延之势,始于明年的棚改安置收缩无疑是雪上加霜,房价下行压力就更加凸显了。

那么未来三四线城市的房子还能买吗?奇哥不说,相信大家也都心里有答案了,作为刚需其实不管房价涨跌,居住都是第一属性,该买还是要买的,但当下楼市处于下行通道,很明显现在还没到底部,需求不那么强烈的,其实现在不妨再等一等;

对于投资炒房客来说,其实奇哥也苦口婆心地劝说过很多次了,我一直强调三四线城市不同于一二线城市,有强劲的人口红利和产业拉动,楼市即使降温,也不用担心房价大落。反观三四线城市,人口外溢、产业发展严重不足,没有一点投资价值,就好像是猎人提前安放好的“甜蜜陷阱”,就等着炒房投资客来踩踏了;如今棚改又要迎来巨变,房价下跌之势更加显眼,现在逃离都来不及,谁还会傻傻地往里冲呢?

责任编辑:长沙生活网

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