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2019年楼市大局逐渐明朗

来源:长沙生活网  2019-02-04 18:59

 

 

 

 

 

每年春节都是一场“地球上最大规模的人口迁徙”,数以亿计的人从他乡回到家乡。据国家发改委初步预测,今年春运全国旅客发送量将达到29.9亿人次,比上年春运增长0.6%。道路客运将达24.6亿人次,占比最大达到82%;铁路4.13亿人次,增长8.3%;民航7300万人次,增长12%;水运4300万人次,与上年基本持平。

 

每年一次的人口大迁徙,也让返乡置业成为楼市的热词。1月25日,《2019年返乡置业调查报告》数据显示,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向。与2018年的58.7%相比,2019年返乡置业意向人群占比下降,但仍旧过半。

而春节期间,买房必是亲朋好友聚餐热门话题。2019年楼市怎么走,很多人认为只有过了春节,开完两会才能有答案。其实,今年楼市趋势已经显现,根本不存在“寒冬”说,回归正常才是主调。那么,要不要出手,什么时候买,其实也有一定的规律可言。

 

误区:楼市没有寒冬,只是回归正常

要想对市场有正确的预判,首先要对市场有正确的认识。错误的认知下去观望楼市,只会在错误的方向越走越远。

楼市寒冬与否,还是要看最终的数据。据国家统计局数据,2018年全国商品房销售面积171654万平方米,销售额149973亿元,双双创下历史新高。我们可以算一下,假如每套房子为100平米,那么这一年一共卖掉了1700多万套房子。

2018年,商品房销售均价约为8736元/平方米,其中,住宅均价约为8544元/平方米,比2017年上涨了930元/平方米,比1998年2000多元的均价,涨幅为323.5%。

 

所以说,楼市寒冬不过是既得利益者的假摔,或者是盲目上车被套的投资者期望解套的呼声。

应该看到,如今的楼市正在趋于正常。没错,习惯了楼市暴涨暴跌、习惯了买到就是赚到、习惯了“老破小”也能卖上天价——但是习惯不等于就是正常的,畸形的楼市带来的不仅仅是普通居民买房困难,也造成了一种“以房为富”的错误的财富观,忽略了实体经济的发展。

现在必须回归到正常了,尽管这会让很多人不舒服。

 

量力而行,勿让负债压制幸福感

楼市回归正常,购房者要不要出手呢?

我们可以看到,就保证自住来说,国家已经陆续出台了不少政策,一方面让房子回归居住属性,另一方面也加强了住房供应。比如最近,民政部和住建部联合出台方案,加速发展住房租赁市场,将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。

这里面释放的信号已经很明显了,那就是将租赁作为未来一段时间解决住房问题的总体思路。当居住问题不需要靠买来解决时,炒房的热度也就会下去。

这就意味着即便是自住购房者,也要想想清楚要不要背负一个二三十年的负债,去供一套房子。

 

可以从以下两个角度去衡量要不要买房:

1、负债能力。经济增速放缓,钱不好赚成了共识,那么此时盲目负债就是不明智的了。买房一时爽,还款呢?何况这不是短期债务,五年十年之后谁也看不了那么远,如果月供过高,未来生活稍有风吹草动,对于购房者来说就是“断供”的风险。

2、保证现金流。这是具体到二套房购房者来说。这部分人不能严格作为炒房客。比如:可能觉得现在房价还能承受,给孩子准备一套;哪怕十年后孩子看不上这套房,卖掉也不会太亏。那么就要考虑两个问题:一是这套房十年后还能不能卖上价;二就是持有这套房的时候,它带来的收益能否抵扣负债呢?如果房子偏远,城市规划无望,且租金回报抵扣不了贷款利息,那么这种房子就尽早出手吧。

总之,房住不炒下的楼市,将以稳为主;预计2019年下半年,房价会有变相松动。而买不买房的问题,关键不是看房价高低,而是首要考虑自己的实际需求和承受能力。毕竟买房是为了生活的更幸福,不能让房子成为生活的负担和财富的累赘。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

 

 

 

 

 

 

 

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