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美国房地产行业陷入“流动性风险”,又一场危机在酝酿中吗?

来源:长沙门户网  2019-04-11 08:35

买房不容易,不论是在国内还是国外……美国房价以每年6%左右的速度上涨,买房变得越来越难负担,作为连锁反应,抵押贷款行业也遇到了困难。随着贷款发放数量的减少,以及高管们降低公司成本之后,他们面临的选择是,到底要降低公司利润率还是降低信贷标准?

造成2008年美国经济崩溃的部分原因就是这种“逐底竞争”,但这并不是唯一可能引发下一场房地产危机的因素。

分析师指出,“流动性风险”更加值得关注,从基本上来说,这是一家公司履行短期财务义务的能力。房地产行业的流动性风险尤其严重,因为非银行贷款机构发放的住房贷款已经超过了50%,这个数字远远高于2009年的9%。

事实上,非银行机构占全部“房地产服务”的45%以上,这里指的是履行诸如每月按揭付款、税务会计等等。事实上,自2008年金融危机后,几家银行机构削减了抵押贷款业务,而非银行机构填补了这一空白。

但银行和非银行这两个实体是相互依存的。通常情况下,富国和花旗等银行机构向非银行机构提供信贷额度,以便这些机构能够发放和提供抵押贷款。

与可以依赖短期存款作为资本来源的银行不同,非银行机构并没有固定的存款基础。在美国,房地产融资是这样操作的:非银行机构发起贷款,然后出售给房地美(Freddie Mac,即联邦住宅贷款抵押公司)和房利美(Fannie Mae,即联邦国民抵押贷款协会)等其他机构,这些机构向非银行机构支付一笔持续的贷款服务费。该费用的终身价值是称为抵押贷款服务权(MSR)的资产。非银行将MSR作为抵押品,这样他们就可以向银行借款,用作营运资本。

问题就在于,MSR对利率变动非常敏感。如果利率下降,几家规模较小、资本较少的非银行贷款机构可能很难从银行机构那里获得贷款。此外,非银行机构通过对冲帐面上抵押贷款的价值来防范利率波动,这就要求它们向交易对手方提供抵押品。如果抵押品价值下降,表现不佳的非银行也很难获得融资。

据Richey May & Co统计,2018年约40%的非银行机构没有盈利,如果流动性枯竭,这些机构可能会陷入困境。

令人担忧的是,外部事件也可能会给房地产市场带来流动性风险。例如,2016年“希腊退出欧元区”的威胁震动了市场,10年期美国国债收益率跌至1%,这意味着MSR的价值下降。因此,银行机构寻求追加保证金,并要求非银行机构提供更多抵押品。

事实上,MSR的价值也不稳定,因为提前偿还抵押贷款不会受到处罚,所以银行对这种资产收取更高的贷款溢价。换句话说,非银行机构借钱非常昂贵,尤其是在它们最需要钱的时候。

Brookings Institution最近的一项研究认为,美国房地产行业“似乎没有足够的资源来承受压力”。

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