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陈啸天:在房地产发展震荡通道中企业更需要回归核心竞争优势

来源:长沙门户网  2019-04-13 09:47


金融界网站讯 4月11日,亿翰智库董事长陈啸天在全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会对当下房地产行业的发展形势进行了深度剖析与解读。陈啸天认为,一季度以来很多一线城市跟重点二线城市的高端物业市场有所回暖,回顾从2015年年初到现在为止,整个调控大的脉络就是按一头放一头的逻辑,从2015年到现在整个调控都是围绕去库存,2015年-2016年三季度是一线跟重点二线去库存, 2016年9月底,一线跟重点二线去杠杆,普通二线和三四线去库存,到2017年12月25日,住建部部长表态说三四线与县城继续去库存,在2017年房价透支的普通二线就得压住,没有透支的普通三四线跟县城可以继续去库存。

    2015年到目前为止去库存有三轮,即从2017年12月25月到今天15个月的调控逻辑,就是按一头放一头,再按一头放一头。当下房地产行业规模太大,不能全按住,一二三四线全按住也不行,但是又不能全放。房价透支的要冰冻,去库存本质是是资金的周转。引导到今天,新的一轮去库存往一线二线重点城市走。

另外,要意识到,当下房地产行业发展大的背景和过去不一样,2015年1月份到2018年7月31日之间,整整三年半的时间房地产逻辑是大的发展环境是上升通道,所以整个行业的规模不断在成长,金额也不断在膨胀,房企破千亿的越来越多。当下对所有企业最重大的变局从2015-2018年7月31日的上升振荡通道转变为到当下振荡通道。

他特别提到当前经济转型、产业升级。要做的就是把国际上最新最好的技术、材料、产品引进来,例如特色小镇的本质在于“特色”,特色一定是根植于这片土地,我们国家的底层文化,底层资源,这是我们的特。我们每个项目在不同的区域有它的不同的乡俗,不同的文化,这就是它的特。特色小镇的出发点应该是内生的。我们底层资源非常庞大并没有用起来,而且非常离散。我理解特色小镇是中国广大空间上、时间上、文化价值等等,底层资源上的资源的优化重组,价值重构,实现离散分布在全国各地的具有共性的资源,从零次元变成一次元、二次元。

回顾下房地产行业几十年的发展过程,可以看到从2000年-2007年房地产行业发展资源主导的,是一路往上走的,没有产生太多的振荡,尤其2002、2003年,2005年按揭开发贷不断完善,推动了住宅市场为主的房地产行业高速成长。在这个过程里因为房地产行业不断增长,但消费者认知低,市场需求庞大,就是只要能找到地,借上钱,盖成房子,你就是赚钱的。从2008-2015年,美国次贷危机让我们供求关系逆转。需求开始极度萎缩,消费者很自然会看产品、服务、管理。从2016年到现在,整个行业是新一轮资源主导。大企业资源水平强,发展越来越快。今天资源的诉求已经上升到更高的台阶。要求房地产企业要有自己的核心优势。比如业务价值链上横向有设计、产品、工程、社区、销售,纵向是管理链,企业要找到关键基本节点。并且围绕关键基本节点展开一整套要素整合,进而形成企业自我的语言体系。进入振荡通道,比的是有没有属于你自己的IP,有没有属于你自己的标签,有没有属于自我的语言体系。

2019年进入振荡通道,有几类企业会受益:

第一,国企央企,每一轮振荡国企央企都受益。2006年是保利,2011年是中海,2014是金茂等等的,行业越是振荡,国企央企资本就不看负债率。

第二,存量阶段生存下来的必须要有大本营,比如福建世茂有三个平台:世茂房地产、世茂股份,一个住宅为主,一个商业为主,第三个平台是金融。要有属于自己的大本营,再怎么扩张,一定要有自己大本营。

第三,现金流的安全行为的企业。

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