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西城天铸户型槽点多

来源:长沙城市新闻  2019-03-30 07:56

 履历过2018年底的首期红火清盘,九龙仓·西城天铸斩获2月北京工程双料销冠后,仍在稳步顺销进程中。不外叠加地段及价钱上风,西城天铸工程前期贩卖表现虽不俗,但若经过粗疏推敲,该工程也并非有机可乘。有业老婆士指出,该工程在户型设计上“硬伤”颇多,“港系”户型进深极长、面宽过窄、疏忽采光的缺陷露出无遗。另外,“高端管家效劳”对应的高物业费,也是大户型房源客户口中的一大槽点。别的,专家指出,西城天铸接下来的升值将是确立在限竞房自身限价和品格基础底细之上,项目贩卖职员以周边高端二手房价格类比的说辞,并未获取认同。

  地段与价钱的两重吸引

  记者在售楼处了解到,西城天铸工程共有9栋楼、988套房源,出产品形状主要包括84、85平方米两居,89平方米三居以及168、173平方米四居。该工程限度销售均价为7.78万元/平方米,最高售价不得跨越8.17万元/平方米,代价区间为660万-1400万元。

  项目首期已于2018年12月23日新开,推出1#(9层)、6#(12层)、7#(西单元14层、东单位16层)计算280套房源,新开首日去化远超九成。无非同期取得预售证的9#(25层)大户型楼栋,在前段年光才正式推出,目前正在顺销中。

  现场发卖职员陈述北京商报记者,最新一期推出的9#是工程中唯一的大户型楼栋,今朝剩余房源不够20套。房源销售均价在7.78万元/平方米支配,2021年7月简装托咐,得房率可能78%。购房者如肯定购房意向,可先行交纳100万元定金锁定房源,首付一周内付清就可。

  “项目去化状况还不错,首期几栋大户型房源新开当日几近售罄,购房者以刚需客群为主。目前在售的是大户型,改善型客群大多选择这种。”贩卖职员介绍道。

  在合硕机构首席剖析师郭毅看来,地段与价格的叠加优势是西城天铸工程受购房者青睐、完成较快去化的主因。90平方米如下的低总价小户型为工程带来了大量刚需客群。同时,售的大户型打造品也积聚了一众刚改客户。

  据克而瑞数据统计,2月九龙仓·西城天铸以10.8亿的成交金额,夺得月度发卖冠军,泰禾·北京院子二期以及景粼原著别离以3.4亿元和3.2亿元的成交金额位列第二与第三名。此外,在2月北京项目发卖面积排行榜中,九龙仓·西城天铸依旧位列榜首。

  值得一提的是,西城天铸工程每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。如8号楼在全部楼栋傍边最为特殊,为器械向。其他楼栋层高自北向南顺次为2层(托老所)、9层、11层、16层、18层,个中包孕180套拘束房源。得房率方面,1号楼得房率85%,6号楼得房率82%-83%,7号楼得房率81%,9号楼得房率78%。从位子来看,工程中7号楼身分最优,据简介,与9号楼之间的楼间距达94米。

  另据发卖人员泄露,除1、6、7号楼首期售罄以及9号楼目前在售外,西城天铸其他楼栋均未新开,约莫在2019年年中接连推出。

  “港系”户型的设计丢脸

  终于上,除了地段及价钱优势,九龙仓·西城天铸项目在其他方面表现得其实不突出。颇为是项目户型自公示以来,因进深极长、面宽过窄、疏忽采光的“港系”做派,屡受外界吐槽。

  “说假话,假设不是有地段及价格的双重加持,设计槽点许多的西城天铸,未必这么好卖。” 看房人小吕发出了“价钱与户型不行兼得”的感触感染。

  以西城天铸当前在售的建筑面积173平方米的B户型房源为例,短面宽、长进深,在影响过风、两端一小块采光的同时,有了走道过长造成的面积勤俭、动线较长的标题。该面积段户型在国外一般情况下会设计成南向三面宽的四居室,面宽在10-12米左右。而西城天铸的户型图虽未明了阐明尺度,但目测B户型面宽远小于10米,且为南向两面宽,呈现出相斥长方形的一条动线,如斯设计将招致采光大为受限。

  而从上述户型不难发现,港企九龙仓在西城天铸工程户型设计中,基本也因袭了香港户型的设计理念,侧重套房设计。其西向的两个寝室皆为套房,现实上该设计挤占了更多民众面积的空间。同时,通常情况下,国内户型设计会虚浮思忖到餐客厨一体化,基本上将厨房设置装备摆设在正北向,以形成一个南北通透的采光成效,厨房的采光面也会较大。但西城天铸的B户型房源,则将厨房、洗手间及书房排列在进深狭长的房屋东侧凹槽内,这也导致餐客厨及屋宇个人的采光面较差。此外,由户型图也清晰可见楼梯、电梯井等民众空间面积占比拟高。

  北京商报记者翻阅项目户型宣扬册发现,西城天铸从前热度较高、去化较快的低总价小户型房源以及其余待售的小户型制造品,现实上也存在诸多槽点。据楼栋及户型分布指挥图,该项目中以建造面积约84平方米的D1户型占多数,此户型对比一众状如“手枪”、“刀把”或“哑铃”的户型,设计总体略好一些,南向寝室有两个采光面,客厅及餐厅均处于南北通透的通道中。然而阳台遮挡了次卧的采光,主卧和厨房则处于类U形的凹槽内,且主卧居然朝北加上窗洞较小,其采光散失较大。总结而言,西城天铸工程大户型的题目也首要驱散在衡宇采光及空间把持,详细为全明通风与3个卧室的高使用率不克不及兼得。

  有业内助士直言,西城天铸项目户型属于榜样的“不思虑面宽的香港户型”。“放在寸土寸金、光照条件远胜边界的香港能够理解,但假设照搬到鸿沟尤为是正北方地域,一方面‘不适用’,不能统筹国际家庭关于采光及过风的紧要;另外一方面‘不经济’,规划设计导致的衡宇现实空间操作率较低问题突出。”

  参照物差距的增值争议

  地处内城三环地段、与切切级豪宅为邻,限竞房地块,集此三大属性于一身的西城天铸自拿地起便自带“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美誉的港企——九龙仓操盘,又是九龙仓在京自力拿地、自力操盘的第一个项目,也使得该项目话题度与存眷度颇高。

  西城天铸现场发卖人员显现,该项目拿地资源较高,加上地处三环与四环间区位优越,周边贸易及各类配套冲弱,升值空间无尽。并将西城天铸与周边的低密高端工程发展价钱类比,一为突出限竞房的代价优势,二是用以辅证其未来升值空间。

  据了解,项目北侧于2007年建成的保利·百合花园,其在四周麦田门店的挂牌均价约为8.5万元/平方米;次新房龙湖·西宸原著二手房均价在安居客上高达13万元/平方米,一二手价钱倒挂至多1万元/平方米起步;与西城天铸一块儿之隔的丰台地王——泰禾·西府大院,均价为11.3万元/平方米。

  一位不肯签字的行业人士显示,归属限竞房本质的西城天铸凭仗地段及配套,日后确有一定升值空间,无非这与销售人员口中发展类比参照的同区域豪宅二手房售价该当有所判袂。即使日后升值,也是建设在限竞房自身限价根蒂根基之上。

  资料显示,西城天铸项目地址地块为丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期0611-638地块R2二类憩息用地,肇端价为42亿元。2017年9月21日,该地块由九龙仓以62.6亿元总价、16%自持面积比例摘得。出让公告显示,该工程不配建包管性住房,但工程居住修筑领域中套型面积90平方米如下住房面积所占比重需抵达70%以上。遵循要求,宗地中商品住房贩卖均价不超过7.78万元/平方米,且最高贩卖单价不得跨越8.17万元/平方米。

  据测算,九龙仓拿地溢价达49%,楼面价为6.08万元/平方米。假定剔除束厄局促一部分,地块可售有部分的楼面价利润将超7万元/平方米。此价值与限度售价仅相差7800元的价差,且高于2014年龙湖以及泰禾在相邻地块的拿地资源。对此,彼时外界曾猜想,九龙仓在该限竞房地块上工程经营和本钱控制上或将具有较大压力。

  值得一提的是,除户型备受吐槽外,物业费的收取标准也被视为九龙仓·西城天铸项目标一大槽点。有购房者反映称, 关于整个工程占比达70%的小户型购房者而言,近8元/平方米/月的物业费,实践上性价比并不高。并预料“西城天铸作为限竞房工程,高昂的物业费或与拿地资源高招致的利润空间小”有关。

  西城天铸现场销售人员先容称,工程物业费为7.9元/平方米/月,较高水平的物业费源于九龙仓自家物业后续为业主供应的高端式管家效劳。据悉,隔邻寻常商品房保利·百合花圃项目标物业费仅为2元/平方米/月,龙湖·西宸原著则为9.8元/平方米/月。

  就项目户型设计考量、待售房源推盘意图及发卖战略、物业费定价是否受利润空间影响等标题问题,北京商报记者向九龙仓北京公司发去采访函,不外遏制发稿未获再起。

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