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房地产三大趋势的深思和探讨

来源:长沙生活网  2019-04-03 19:36

3月5日,保利研究院发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》,在行业中引起巨大反响。保利以龙头企业的自信与责任担当,连续三载发布行业白皮书,以理性、严谨的态度,客观的数据对行业的发展规律、特征进行总结、复盘和预判,值得我们学习和深思。

我们注意到,保利白皮书提到当前房地产面临三大发展新趋势和新机遇,即房地产人口支撑动能产生转变、城市群/都市圈市场发展边界模糊、中西部核心二线城市迎来发展机遇。

关于三大趋势,综观白皮书全文后,我们在此基础上进一步深思认为:

一、 人口步入“质量红利”周期阶段,且区域分化明显

白皮书中提到,当前房地产趋势一:“工程师红利”,发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红利,但巨大的人口基数下,人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化,正在带来新一轮的人口质量红利。过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

保利白皮书中以详实的数据认证了当前人口已进入质量发展红利阶段,但进一步分析,我们认为人口除了进入质量发展阶段外,区域分划明显。根据中指研究院2月政策专题,人口已进入教育红利阶段,就业人口平均受教育年限区域分化明显,东部教育红利优势明显。

图:我国四大区域就业人口平均受教育年限变动情况

备注:本文所指就业人口均为各省市城镇就业人口;受教育程度构成占比来自各省市2006-2016年劳动力抽样调查主要数据;就业人口受教育年限=(大专及以上文化程度人口数*16+高中文化程度人口数*12+初中文化程度人口数*9+小学文化程度人口数*6)/总就业人口数;

本文所指东部包括10个省级行政区:北京市、天津市、上海市、河北省、山东省、江苏省、浙江省、福建省、广东省、海南省;东北部包括3个省级行政区:黑龙江省、吉林省、辽宁省;中部包括6个省级行政区:山西省、河南省、湖北省、安徽省、湖南省、江西省;西部包括12个省级行政区:内蒙古自治区、新疆维吾尔自治区、宁夏回族自治区、陕西省、甘肃省、青海省、重庆市、四川省、西藏自治区、广西壮族自治区、贵州省、云南省

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