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房地产成本专业解读

来源:长沙门户网  2019-04-15 09:53


1. 什么是房地产成本

房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象,以正常生产经营活动为前提,根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类,可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。

购入物资的采购成本包括:

(1)买价;

(2)运杂费;

(3)流通环节交纳的税金、外汇价差;

(4)采购保管费,即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。

其中第(1)、(3)项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的,按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准,分摊计入各有关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算,月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。

由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用,包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的,直接计入开发成本账户;应由开发产品负担的间接费用,应先在开发间接费账户进行归集,月末,再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。

由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本,按照经营成本的种类,还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外,商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。

2. 房地产成本的组成

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占 20%,并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及 " 三通一平 " 等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过 6%。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的 40% 左右。

4、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在 20% ~30% 左右。

5、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过 2%。

6、贷款利息

房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费

税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在 15%~25% 左右。

8、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过 10%。

3. 房地产成本会计的具体工作

一、首先要弄清房地产成本的组成。

二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有:

1、土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。

2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

三、正确核算区分开发成本和期间费用

1、房地产开发企业的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

2、管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

3、因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。

4. 房地产成本的核算

5. 房地产成本核算三大问题

有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本,以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费 115 元,其中 " 底商 " 等经营性配套设施成本占到 20 元,车库成本占到 10 元,物业管理公司用房成本5元,也就是说真正的住宅成本才 80 元。换句话说,购房者花了 30%本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的 " 大成本 " 里面,不知不觉中抬高了房价,从中获取现金或无偿占用房屋的利益。

由于房地产开发周期长,开发过程中涉及到相关行业、部门众多,行政性收费项目较多,需要掌握的相关法规政策也较多,如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目,成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子,猛揩了业主们一次油。

隐性手段—:底商成本计入住宅成本

当工程竣工验收后,房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本,做为商品住宅的成本,而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚,将其在小区内建设的单体经营用房成本,如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本,全部计入商品住宅成本,使商品住宅成本增高,致使房价虚高,消费者负担加大。

由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用,但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本,致使房屋产权不明晰,实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大,从而损害了消费者的利益。

正确的做法是应将 " 底商 " 的成本单独核算,即按 " 底商 " 的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。

隐性手段二:车库成本计入住宅成本

车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中,往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本,但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位?而且由于机动车库并没有单独报产权,所以机动车库没有产权,而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者,容易引起产权的混乱,并使国家税收遭受损失。

隐性手段三:物业管理用房计入住宅成本

在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房(指为多幢房屋服务的管理用房)的记录,这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业,但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。

在房地产经营企业的账上,建造这些物业管理用房的成本,并没有单独记录,也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算,物业管理用房就应该是业主的共有财产,而业主们并不了解情况,也得不到该物业管理用房的管理权和支配权,这实际上形成一种欺诈行为。

按照北京市国土资源和房屋管理局《北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定》:" 为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房不应计入建筑空间 ";国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第七条规定:" 开发经营企业留用的办公用房,经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。"

可见,将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的,应将其成本单独核算,计入房地产经营企业的固定资产;如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本,那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。

房地产商通过以上三种手段,无形中抬高了房价,最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化," 底商 "、" 车库 "、" 物业管理用房 " 都应该单独核算。

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