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这一部分的可售货值达到 2500 亿元

来源:长沙门户网  2019-03-31 13:16

房企进入年报季,除了利润和业绩,今年提的最多的就是粤港澳大湾区。

碧桂园的土储不说二三线了,直接甩出一整页 PPT 炫耀自己在大湾区有 3700 多亿的权益可售资源;招商蛇口在年报里提了五六次大湾区,直接把湾区储备归为企业核心竞争力;富力、雅居乐、龙光的管理层在业绩会上也没绕开大湾区,隔三差五就蹦出几个粤港澳的金句;就连大悦城、中骏、宝龙等以往没怎么跟粤港澳扯上关系的,也不忘赶上潮流,频频表态「看好大湾区」……

2017 年粤九城商品房一共卖了 1.5 万亿,然而到 2018 年底,湾区土储排名 TOP10 的开发商在粤港澳就已经囤了 1.8 亿平方米的地,储备货值突破 3 万亿。

图:数据来自克而瑞研究中心

TOP10 里不光有规模房企碧万恒和中保招,也有龙光、佳兆业等早就盘踞在这里的区域性房企。站在风口上的粤港澳,谁都想分一杯羹。在榜单之外,融创、龙湖、世茂、旭辉这些“外来者”也追着政策的东风先后杀了进去。

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大湾区所涵盖的广州、深圳、佛山等城市恰好是众多老牌房企的发源地。最开始,他们就是以大湾区为原点,开启了全国化扩张。如今政策的东风飘到了大本营,他们自然也不甘在这个风口落下。

碧桂园一直被认为是粤港澳大湾区土地储备最为生猛的房企。根据碧桂园公布的2018年年报数据,其位于粤港澳大湾区的权益可售货源达 3721.2 亿元,可售建筑面积约为 2544.5 万平方米。另湾区内还有潜在可售货源约 5554 亿元,与已获取的权益可售货源合计 9275 亿元。

从碧桂园公布的数据来看,仅惠州和广州两地就为其提供了超过 53% 的权益可售资源。碧桂园也频繁在广州、佛山、肇庆等地加仓。2018 年,碧桂园仅在佛山就拿到 6 块地,总面积超过 50 万平方米,楼面价每平米只有 4753 元。

图片来源:碧桂园2018年业绩演示

由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备,碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2018 年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,就包括惠州、佛山、东莞及广州,其中惠州更是位居各城市销售魁首,2018 年权益合约销售将近 300 亿,占到了总权益销售占比的 4%,市场占有率排名第一。

储备最多的碧桂园在粤九城发力颇多,从前海蛇口自贸区打拼出来的招商蛇口则更习惯深耕在深圳大本营。

图片来源:招商蛇口微信公众号

截止 2018 年末,招商蛇口 5300 万平方米的土地储备中,光粤港澳大湾区就占 28%,其中大部分资源集中在深圳。包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,有近千万平方米的优质资源正在规划、开发及建设。

除了碧桂园和招商蛇口,从广州起家的恒大、保利等,从深圳走出的万科、金地也都是如今大湾区地产开发榜上有名的房企。从货值排行来看,老牌广东起家的龙头房企强势占领了大湾区货值前五,在 TOP10 中占据了六席。

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除了老牌广东起家的龙头房企外,很多一直深耕本土的区域性开发商也不容小觑。在克而瑞统计的货值榜单中,本土企业的数量最多,达到了 13 家,拥有的货值总量占比达到了38%。

2017 年之前,龙光地产还是一家并不知名的房地产公司。然而随着粤港澳大湾区的东风来袭,这两年龙光的股价最高涨到了 5 倍多。

过去一年,龙光地产新增的 747 万平方米土储中,有近 500 万平方米是位于大湾区。截至 2018 年底,龙光地产在大湾区的土储就有 2260 万平方米,占总土储的 62%,可售货值 2889 亿元,占总可售货值的 71%。

图片来源:龙光地产2018年年报

此外,龙光还有 1380 万平方米的并购/旧改项目在售,这一部分的可售货值达到 2500 亿元,与其土地储备货值相当。尽管这些项目具备更大的不确定性和更长的开发时间,但是龙光认为这些恰恰「能够填补土储,保持竞争优势」。

湾区风口给本土开发商带来的不仅是一个走向全国的机会,还有可能是一根转危为安的救命稻草。当年,在经历了房源锁定、资金链断裂和收购失败之后的佳兆业,正是凭借着来自粤港澳的半壁江山「起死回生」。

截至 2018 年 6 月,佳兆业在全国 2200 万平方米的建筑土地储备中,位于粤港澳大湾区内的土储便达 1300 万平方米,占比高达 58%。而在这次半年报中,未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到 2680 万平米,同比增长 91%,且几乎 100% 的集中在大湾区。

除了想要走向全国的龙光,和借机起死回生的佳兆业,合生创展、越秀地产、奥园集团都是湾区本土房企的代表。这些企业凭借地缘优势,以大本营为核心,在深耕布局的同时向周边城市辐射发展,无一不想凭借大湾区的风口实现一次「弯道超车」。

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眼看着这些以粤港澳为大本营的房企牢牢把持着风口,其他房企也对着湾区虎视眈眈。然而在地产行业里,外来的和尚不一定好念经。外来意味着人生地不熟,意味着拿地竞争力和品牌认知度都处在劣势。政策的红利摆在眼前,先天不足的开发商们只能通过后天努力奔跑着杀进大湾区。

在这批外来的开发商当中,融创的城市扩张就像其在收并购市场上一样强势。仅 2016 年一年,融创就一次性进入了深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8市,一口气拿下 25 个湾区项目,总建筑面积达到 696.91 万平方米。第二年,就马上进入肇庆,仅仅用了两年时间就全面杀进了大湾区。

截至 2018 年中期,融创在粤港澳的土地储备高达 1226.57 万平方米,占其总土储的 7.87%。成为外来房企中湾区储备过千万的首个房企。

富力、龙湖、华润等开发商也着急想要在粤港澳大湾区割下几块地。2017 年富力地产首入江门、肇庆,2018 年1月富力又以 1.35 亿元首入江门下辖鹤山市;2018 年 3 月富力联手绿地、佳兆业、越秀、华发共同参与石岐区的三旧改造,从而以旧改的方式布局中山。

华润置地也于 2015 年11月以一二级联动的方式布局中山,进入 2018 下半年华润继续加快粤港澳各城市的布局速度,先后于 2018 年 7 月、8 月进入江门、肇庆两城市;华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部,用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目,其中就包括有城市开发等核心业务。

从 2015 年首次被提出,到 2019 年年初政策的靴子正式落地,粤港澳大湾区从未错失过开发商们的激烈征战。2017 年,20 余家房企激烈争夺导致佛山首次出现地块熔断;2018 年,惠州土拍楼面价同比涨了 84%;一年时间内东莞十个地块地价新高被改写,两区九城的粤港澳大湾区聚集了几乎所有地产开发的焦点。

这块仅占全国国土面积不到 1%、人口数量不足全国总人口 5% 的地方,不仅为全国国内生产总值贡献了 12% 的经济总量,还储备着 TOP20 房企数万亿的土地货值。

政策的东风将粤港澳送上资本的风口,也给开发商们指引了发展的未来。已经走到全国的龙头房企正在集全军之力瞄准湾区,深耕本土的地头蛇们也渴望一举实现弯道超车,棋差一招的外来者们已经慢慢铺开阵仗,暂时留在外围的其他人依旧虎视眈眈。这次集中在年报季的秀肌肉潮流或许只是一个开始。

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