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选择一个城市的房产就是选择一个城市的未来

来源:未知 作者:长沙生活网 人气: 发布时间:2018-08-10 15:36
摘要:近期,不少朋友私信笔者,由于工作关系可能个别问题存在漏回,在此说声抱歉。朋友们都是来自全国各个地方,问题大多集中在这个方面: 所在城市的房子能不能买、有的房子要不要卖、现在改善置换是否合适等? 因此,今天就集中对这个问题作下回

近期,不少朋友私信笔者,由于工作关系可能个别问题存在漏回,在此说声抱歉。朋友们都是来自全国各个地方,问题大多集中在这个方面:所在城市的房子能不能买、有的房子要不要卖、现在改善置换是否合适等?因此,今天就集中对这个问题作下回馈。主要从本轮城市房价上涨的原因、对未来房价的判断两大方面来简述。

一、本轮房价上涨原因

本轮房价上涨,大城市大概从2015年初开始,小城市大概从2016年下半年开始,大城市中大部分城市涨到去年中逐渐平稳,而小城市中不少城市的房价到现在还不稳。房价上涨的原因很多,但主要在这五个方面:

1.新房库存不足。截止到现在,根据有关统计表明,全国楼市平均库存去化周期大约在10个月左右,整体上处于供不应求的状态,当然各城有所差异;本轮楼市去库存,主要把开发商手中的库存转移到购房者(也包括投资者)手中,这个时间正好也是在2016年10月份以后,这个因素与房价上涨有直接关系;去库存的城市主要集中在三、四、五线城市,也包括一部分弱二线城市(因为前期供货较多)。

2.地价推动房价。这个主要集中在一、二线城市,自2016年来,全国主要城市产生地王400多宗。每一次土拍就是一次资金盛宴,稍微像样的地块都能产生区域地王、甚至全城地王。地王无论对周边楼盘的开发商,还是对二手房业主,都是莫大的刺激。地王一产生,周边楼盘要封盘提价,二手房业主纷纷上调挂牌价。

3.棚改货币安置。这个主要集中在三线以下城市以及部分弱二线城市。棚改本身不产生需求,但就产生了,这个原因不细说,最终是大量拆迁者持币待购。对于三线以下城市,本身市场成交量有限,这样一大批拆迁补偿户,足以对当地市场产生影响。

4.品牌房企产品高溢价。曾经纷纷逃离三线以下城市的大开发商,因为现在一、二线城市拿地困难,为做大企业规模和加强持续经营能力,纷纷进入三线以下城市开疆扩土。品牌开发商的产品经过这么多年的更新换代,对当地客户吸引力自不用说。当然,价格上也会反映出来,改善客户或者见过一二线高价房的客户:嗯,这个价格能接受。从而带动该城市房价整体上涨。

5.限购致资金外溢。楼市调控令数百道,一、二线城市自然是重灾区,限购令作为一种重要调控手段,导致许多人失去购买资格。手握闲钱的人们,自然寻找价格洼地,首先想到的是不限购板块,其次想到的是都市圈卫星城,最后想到自己曾走出来的老家城市。经过一遍过滤,这些三线以下城市就成为他们需求的目标。

二、对城市未来房价判断

先说下逻辑,首先要把上面列举的房价上涨因素逐个分析,这些因素方向的改变才是决定未来房价的走向。对于房价的判断,若果只说一个大方向,那是不负责任,所以,本文有意分三个时间段来判断,分别为短期(2年以内)、中期(3-6年)、长期(7-12年)

1.影响房价因素的方向改变

新房库存:这轮去库存整体上看差不多了,但冷热不均,一些城市库存少,还有一些城市库存量仍然大,所以现在的说法是因城施策。这个去库存政策会逐步收紧,直至退出。那么后面新房的库存是否就会增加呢?看下面“地价推动房价”分析。

地价推动房价:以前库存多,最直接的原因就是该城市住宅土地供应太多,商品房上市量就大。关心房地产开发的朋友可以发现,现在有个趋势就是土地供应节奏慢了、土地出让量少了。目的很明确,土地不会便宜卖,也不会让产生新一轮新房库存。

棚改货币化安置:2018年到2020年三年间棚改计划为1500万套,而在2015年到2017年间棚改套数为1800万套,下降幅度为16.7%,这应是趋势,后面的棚改会随着拆迁成本的大幅提高逐步减少,同时也因为化解地方债务的目标逐步实现。

品牌房企:这个主要从地产企业战略角度考虑,做大做强是品牌房企的发展路径,2017年,前20强房企销售额占比达到29.5%,未来地产的行业集中会进一步提升。随着未来一、二线城市的土地越来越少,三线以下城市仍是他们的重要目标。

最后一点留着下面预测来讲。许多朋友都会问未来几年楼市到底怎么样?一定要给一个时间,那么基于以上因素分析,笔者试着预判一下,欢迎斧正。

2.对未来房价判断(干货)

1.短期判断(2年以内)

一、二线大部分城市房价仍会比较坚挺,但部分房价较高的城市应会有所松动,但幅度比较小,原因就是价格太高需要修正下,但供货少,同时城市核心要素、发展潜力和需求又摆在那;三线以下城市房价仍会稳中有涨,原因就是土地供应不多,库存不多,需求也还可以,市场即使冷,但不意味就会跌多少。

2.中期判断(3-6年)

一、二线大部分城市房价会继续上涨,这里包括了大部分主要城市,幅度受到房产税等长效机制和其他调控政策力度影响;而三线以下城市开始分化:经济发达的都市圈城市(主要指东南沿海)仍会继续上涨,原因就是核心城市产业转移和辐射。而经济不发达的三线以下城市(主要指中西部、北方)房价会出现滞涨,较长时间横盘,原因仍旧是土地供应不多,但需求和购买力支撑不足,同时减少来自一、二线外溢到三线以下城市的需求(主要因限购政策的解除和赚钱效应不足),二手房再转移遇到一定困难。

3.长期判断(7-12年)

一、二线城市房价会继续上涨,由于基数较高,幅度不会太大,年均增长5-8%还是能达到的;经济发达的都市圈城市房价仍会继续上涨,房价差距会有所缩小,这主要是因为都市圈交通通达和产业互补性加强,城市间已融为一体化发展;经济不太发达的三线以下城市(主要指中西部、北方)房价仍旧会涨,没有理由你发达城市房价一直涨,其他城市不涨,无论是房价差距导致的资金外溢,还是货币、收入甚至当地经济发展原因,都会导致所有城市房价上涨,只是与发达城市的房价差距越来越大而已,大概率跑不赢大城市收益水平。

最后说一句:选择一个城市的房产就是选择一个城市的未来,买一处城市房产就是这个城市的股东。

责任编辑:长沙生活网

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